焦点 一周28家664亿元:行动派房企全球发起融资

2020-01-11 21:53 焦点

  不少房企还沉浸在2019年辉煌业绩与座次之际,行动派房企已先走一步,发起2020年第一波融资攻势。

  2020年第一周,房企发债融资已成井喷之势。根据中国房地产报记者不完全统计,截至1月8日,2020年已有28家房企公告已发或拟发债券融资,合计金额超过664亿元。其中,已经公布的债券融资达13笔,金额超过250亿元。

  这波融资潮中,融得金额最高的是碧桂园。1月8日,碧桂园宣布发行两笔美元票据,共计10亿美元(约69亿元人民币),期限最高达10年,利率分别为5.125%及5.625%。碧桂园称,票据筹集资金将用于“将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资”。

  碧桂园所言正是同行之想。以旧换新,以长债偿还、置换到期短债,打好现金流保卫战,正是当前这波融资潮的主要目的。

  一位资本圈人士表示,年初往往是一个比较好的融资窗口期。由于金融机构往往要满足年度监管指标及各项考核指标的时点要求,将会导致这一时点过后年初相关资金面的相对放松,加之2020年新年第一天央行降准释放的流动性,形成了房企融资较好的窗口期。

  据券商统计,2020年房企涉及信用债、海外债、ABS合计到期逾6000亿元,对应的是再融资需求逾6000亿元。融资的紧迫性与竞争性愈发强烈。

  2020年第一天,央行宣布于1月6日实施全面降准0.5个百分点,此举释放长期资金约8000多亿元。中国人民银行有关负责人表示:此次降准是全面降准,体现了逆周期调节,有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。

  在多位房地产从业人员看来,降准对房地产市场亦意味着利好,资金池子里的水多了起来,房地产金融环境有望进一步宽松。

  从海外发债市场来看,利率出现明显下滑。1月9日,远洋集团公告宣布,已就发行金额4亿美元的票据与联席牵头经办人订立认购协议。此笔债券利率为4.75%,期限为10年,所得款项净额主要用于偿还集团现有债务。

  进入2020年不到10天,龙湖集团、合景泰富、中骏集团、碧桂园、融创等相继公告发行海外债券。

  1月8日,融创中国发布发行2025年到期的5.4亿美元优先票据,利率为6.5%。除发海外债,据海外媒体消息,融创中国还计划以每股42.7~43.7港元配售1.64亿股,集资介乎70.03亿~71.67亿港元,配售价较当天收市价46.65港元折让6.32%至8.47%。

  同日,碧桂园宣布发行两笔美元债,一笔金额为5.5亿美元,2027年1月到期,利率为5.125%;另一笔金额为4.5亿美元,2030年1月到期,利率为5.625%。碧桂园表示,票据筹集的资金将用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。碧桂园董事局主席杨国强及总裁莫斌都购买了该次所发票据。

  1月7日,龙湖集团公告显示,公司已发行6.5亿美元票据,其中,7年期的2.5亿美元,票息为3.375%;12年期的4亿美元票息为3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

  成本较高者为佳兆业。据其1月9日公告,将发行本金总额为5亿美元的票据,除非根据票据条款提前赎回,否则其将于2025年1月15日到期。票据将按年利率10.5%计息。

  从境内发债来看,成本更低。其中不乏民营企业融资成本低至3.375%。这在2019年,几乎是罕见的现象。

  在2019年,房企融资成本高者能超过15%,大多为海外债。2019年1月9日,当代置业发行的一笔3.5亿美元债券,利率高达15.5%;1月21日,明发集团发行的2亿美元债券,利率亦达15%;1月29日景瑞控股发行的1.5亿美元海外债,利率达13%。此外,鸿坤、泛海集团、泰禾均发过利率超14%的海外债。2019年12月,佳源国际发行的6750万美元票据,利率亦达13.75%。

  2019年度,共有92家地产公司发行了228只美元债,总发行规模达到762.41亿美元,平均息票率8.28%。其中,中国恒大以60亿美元发行量排名第一,平均票息率为9.06%;碧桂园和融创中国以34亿美元融资规模并列第二,平均票息率分别为7.05%、7.79%。

  为更快寻得资金,担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段,被很多房企视为利器。2020年这种方式会被更频繁地使用。

  据中国房地产报记者不完全统计,2020年第一周,就有9家房企宣布为子公司融资提供一次或多次担保。焦点 一周28家664亿元:行动派房企全球发起融资战1月7日,中南建设000961股吧)宣布为5家子公司提供担保,额度为15.25亿元。本次担保后,中南建设及控股子公司对外担保总金额为668.95亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的384.49%。

  同是1月7日这天,中交地产000736股吧)发布三则关于资金使用方面的公告。内容包括为12家子公司新增担保融资额度102.13亿元;于2020年里向地产集团借款不超过80亿元,以及项目合作方调用控股子公司富余资金3758.4万元。

  此外,金科宣布为子公司融资提供24亿元担保;阳光城000671股吧)为重庆项目公司7亿元银行贷款提供担保,为湖南子公司5亿元银行贷款提供担保;招商蛇口001979股吧)及其子公司新增3笔对外担保共计12.7亿元,等等。

  据华泰证券601688股吧)统计,2020~2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

  房企海外债到期规模也在走高。Wind数据显示,2019~2021年,分别为237.57亿美元、297.86亿美元和316.38亿美元。

  境内外到期债务叠加在一起,2020年房企代偿债务逾6000亿元,对应的是再融资需求逾6000亿元。其中,2020年1月将有28笔债券到期,金额共计616亿元,环比上涨79%。

  “对于房企来说,2019年未必是最难的日子,如果不转换思路,未来可能会更加难过。”一位房企负责人表示。

  经过几轮收紧后,房企融资已经趋严且更加规范。企业债券融资、银行融资,以及相对来说成本更高的房企非标融资渠道,正在缩紧。

  2020年1月3日,银保监会官网发布的《关于推动银行业保险业高质量发展的指导意见》,仍在强调要求银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长。

  这样的政策基调之下,亿翰智库研究认为,2020年,房企融资紧缩的大趋势不会有明显转向,但是局部定向松绑可期。比如因企施策,定向分级;以城定策,适度灵活。

  汇生国际融资总裁、协纵策略管理集团前创始人黄立冲对中国房地产报记者表示,2020年海外融资环境不会改善,预计2020年第一季度将会出现更多民营房地产公司违约、财务危机,被大房企或国有房企接管的现象。政策货币端放松也仅是对大房企融资有利,中小民营房企依然运气不佳。

  “对于当下的房地产企业来说,不做好应对,一定会出现流动性困难。”黄立冲说。

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